Immobilien ohne Makler verkaufen – 10. Schritte Anleitung
Der Verkauf Ihrer Immobilie ohne einen Makler bietet zahlreiche Vorteile. Um dies reibungslos zu bewerkstelligen, ist eine gründliche Vorbereitung unerlässlich, unabhängig davon, ob es sich um eine Wohnung oder ein Haus handelt. Eine sorgfältige Planung ist der Schlüssel zum Erfolg.
Neben der Möglichkeit einen höheren Verkaufspreis zu erzielen, da Sie die Maklerprovision einsparen, kann auch eine schnellere Vermarktung erreicht werden. Als Eigentümer kennen Sie Ihre Immobilie besser als jeder andere und befinden sich somit in einer guten Position, sie selbstbewusst ohne Makler zu vermarkten. In den folgenden Schritten erfahren Sie, wie dies gelingen kann.
1. Voraussetzungen überprüfen
Ein Immobilienverkauf kann aus verschiedenen Gründen erfolgen. Bevor Sie sich jedoch mit der Vermarktung befassen, sollten Sie zunächst Ihre Grundvoraussetzungen überprüfen. In Deutschland gilt in der Regel, dass Sie Ihre Immobilie steuerfrei verkaufen können, wenn Sie sie mindestens 10 Jahre besitzen, wobei der Stichtag die notarielle Beurkundung beim Kauf ist. Es gibt Ausnahmen für selbst genutzte Immobilien, daher sollten Sie prüfen, ob diese Voraussetzung auf Sie zutrifft. Informieren Sie sich auch über Vorfälligkeitsentschädigungen bei Ihrer Bank, wenn Sie ein Darlehen vorzeitig beenden möchten. Falls Sie eine geerbte Immobilie besitzen, sollten Sie sich über Mit-Erben informieren, da die Immobilie nur notariell beurkundet werden kann, wenn alle Unterschriften auf der Urkunde des Notars vorhanden sind.
2. Immobilienverkauf vorbereiten
Die Planung bildet das Fundament für einen erfolgreichen Immobilienverkauf ohne Makler. Es ist ratsam, sich nicht überstürzt auf die Erstellung eines Online-Inserats auf einer Kleinanzeigen-Seite am Immobilienmarkt zu stürzen und Ihr Glück zu versuchen. Dadurch verlieren Sie nicht nur Zeit, sondern wahrscheinlich auch Geld. Daher ist es dringend zu empfehlen, sich zuerst auf eine gründliche Planung zu konzentrieren. Für Ihre Planung benötigen Sie folgende Unterlagen:
Objektunterlagen wie Eigentümerprotokolle, Teilungserklärung, Grundriss bzw. Flächenberechnung der Größe, Grundbuchauszug, Jahresabrechnung, Wirtschaftspläne usw. Beachten Sie, dass der Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden muss, da sonst ein Bußgeld droht.
Informationen über den Immobilienmarkt, um den Preis besser einschätzen zu können.
Vorbereitung der Immobilie, einschließlich Schönheitsreparaturen und optischer Aufbereitung für ein gutes Wohnen.
Planen Sie ausreichend Zeit vor Ihrer Anzeige ein, mindestens bis zu 3 Monaten.
3. Bestimmen Sie den Wert Ihrer Immobilie
Als Eigentümer ist es heutzutage schwer, den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie ohne Hilfsmittel zu ermitteln. Die Immobilienpreise haben sich in den letzten 10 Jahren je nach Lage stark verändert, und die niedrige Zinspolitik hat die Nachfrage erhöht. Wenn Sie den Verkaufspreis selbst festlegen möchten, empfehlen wir Ihnen, sich an Vergleichsobjekten auf den größten Immobilienportalen zu orientieren. Für eine detaillierte Einschätzung müssen Sie viele weitere Faktoren berücksichtigen, wie die Makro- und Mikrolage, das Baujahr, die Grundstücks-, Wohn- und Nutzfläche, ob die Immobilie frei oder vermietet ist, das Ausstattungsniveau und den Renovierungsbedarf. Dies ist keine einfache Aufgabe, daher bieten sogenannte Online-Wertermittlungen einen ersten guten Richtwert.
4. Erstellen Sie aussagekräftige Bilder
Bilder sagen mehr als tausend Worte, und in der Ära des Internets werden 98 % aller Immobilien online verkauft. Daher ist der erste Eindruck bei der Suche entscheidend. Helle, saubere und scharfe Bilder mit Wände erhöhen die Nachfrage nach Ihrer Immobilie und können sich positiv auf Ihren Verkaufspreis auswirken. Um professionelle Fotos zu erstellen, sollten Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus zuerst aufräumen. Persönliche Gegenstände sollten nicht sichtbar sein. Für das Fotografieren ist eine Spiegelreflexkamera empfehlenswert. Wenn Sie keine professionelle Kamera haben oder keine Erfahrung im Fotografieren haben, kann es sinnvoll sein, einen Immobilienfotografen zu engagieren. Die Investition in professionelle Fotos zahlt sich in der Regel mehrfach aus.
5. Bereiten Sie Ihre Immobilie vor
Eine ungepflegte Mietwohnung vermittelt einem potenziellen Käufer einen schlechten Eindruck. Daher ist es wichtig, Ihre Häuser, Ihr Eigenheim oder Ihre Wohnungen bei jeder Besichtigung in bestmöglichem Zustand zu präsentieren. Bereiten Sie Ihre Immobilie daher vor jeder Besichtigung sorgfältig auf.
6. Erweitern Sie Ihre Reichweite
Es ist nicht ratsam, Ihre Immobilien von privat aus nur auf einer kostenlosen Kleinanzeigen-Seite hochzuladen. Mehr Reichweite führt zwangsläufig zu mehr Interessenten und möglicherweise zu einem höheren Preis-Betrag. Eine der größten Fehler wäre es, nicht einige hundert Euro in die beliebtesten Immobilienportale zu investieren, wenn Sie Ihre Immobilie zum aktuellen Marktpreis verkaufen möchten. Die größten Immobilienportale wie ImmobilienScout24, Immowelt und Immonet sollten unbedingt genutzt werden.
7. Planen Sie ausreichend Zeit ein
Der Verkauf Ihrer Immobilien ohne Makler benötigt in der Regel eine Laufzeit von bis zu drei Monate. Während dieser Zeit müssen Sie für potenzielle Käufer jederzeit erreichbar sein. Daher ist es ratsam, zeitnah auf verpasste Anrufe oder E-Mails zu reagieren. Ihre vorbereiteten und gescannten Unterlagen können Sie mit wenigen Klicks an Interessenten weitergeben.
8. Warten Sie auf die Finanzierung
Sobald ein Käufer für das Haus gefunden ist, sollten Sie nicht vorschnell handeln. Bevor Sie allen anderen Kaufinteressenten absagen, sollten Sie sicherstellen, dass Ihr potenzieller Käufer eine objektbezogene Finanzierungsbestätigung für das neue Traumhaus vorweisen kann. Daher ist es ratsam, abzuwarten, bis Ihr Kaufinteressent alle Gespräche mit seiner Bank abgeschlossen hat. Dieser Prozess kann mehrere Wochen dauern. Vermeiden Sie daher eine überhastete Absage an andere Interessenten, da dies zu einem erneuten Verkaufsprozess führen könnte.
9. Notar
Ein Immobilienverkauf muss notariell beurkundet werden. Der Notar kümmert sich zwar um die wichtigsten Punkte, wie den Kaufvertrag, die Grundschuldablösung und der Grundbucheintrag Ihrer Objekte. Sonstige Vereinbarungen, die Sie mit Ihren Kaufinteressenten getroffen haben, müssen Sie dem Notar separat mitteilen. Notare sind neutrale Experten und sind selbst nach dem Bezahlen der Notarkosten bzw. Provision nicht verpflichtet, Sie als Verkäufer auf nachteilige Regelungen hinzuweisen, wie z. B. für Kaufpreise oder Nebenkosten. Daher sollten Sie den Kaufvertrag sorgfältig durchlesen und bei Zweifeln einen Rechtsanwalt als zweiten Experten konsultieren.
10. Schlüsselübergabe
Herzlichen Glückwunsch! Sie waren beim Notar in Ihrem Bundesland oder Ihrer Region, und Ihre Immobilie wurde ohne Makler erfolgreich beurkundet. In diesem letzten Schritt sollten Sie keine Fehler machen. In der Immobilienbranche gilt die Regel „Geld gegen Schlüssel“. Übergeben Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus nicht vor der Zahlung des Kaufpreises, da Sie sonst in Vorleistung gehen. Wenn der neue Eigentümer Schäden an Ihrer Immobilie vor Ort verursacht, haften Sie zunächst dafür. Im schlimmsten Fall wird die Finanzierung in voller Größe zurückgezogen, und Sie tragen den Schaden.